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◎ 住宅用于办公,租金难收回
住宅用于办公,租金难收回
发布人:夏天风律师 | 发布时间:2012-08-16 12:35:32 | 浏览次数:85261

案例: 2005年,经中介公司介绍,李某将住宅房出租给广告公司使用。李某与广告公司法定代表张某签订了《上海市房屋租赁合同》,广告公司没有盖章,租期从2005年12月1日至2006年11月30日,租金每月9000元,保证金为1个月的租金。合同中约定,张某承租该房用于办公。2006年1月30日,张某和公司委托律师向李某发了律师函表示:由于租赁房屋为住宅房,无法办理分支机构注册登记,取消租赁合同,并搬走了。

2006年2月10日,李某委托律师向广告公司发函,称公司擅自中途退租构成违约,并支付逾期租金。2006年3月,李某起诉到法院,要求张某支付逾期租金9000元,违约金9000元,各类水电费800元及律师费3000元,并要求广告公司承担连带责任

一、谁是被告?

确定被告其实很简单,承租人就是本案被告。但在实践中,很多人都弄不清楚承租人,因为个人签订了租赁合同,然后要注册成立公司,公司成立后,承租人当然是公司,而不是签租赁合同的个人。若公司没有注册成立,那么可以告签租赁合同的个人,但责任应该由拟设立公司的各投资方承担责任。
本案中,承租人写了广告公司,但其没有盖章,只有张某签字,但张某是广告公司的法定代表人,而且租赁该房屋实际上用于广告公司办公,故张某的行为理应由广告公司来承担,而不是其个人行为。

二、广告公司是否应该支付租金?

李某将住宅成办公室,并租给了广告公司,导致广告公司不能注册成立广告公司的分支机构。根据法律规定,该房屋违反了租赁合同的使用目的,作为承租人有权解除合同。故笔者认为,承租人广告公司可以不支付迁出后的租金,也不存在违约,其有权解除合同。

法院认为,双方签订的租赁合同是双方真实意思表示。但张某签署合同的行为是一种职务行为,该行为产生的法律后果由公司承担。其次,李某在签订合同时,已了解租赁房屋的性质及用途,却忽视相关法律规定。广告公司因房屋用途与性质不符而无法注册,终止合同,双方均有过错。再次,广告公司书面通知李某解除合同,李某对房屋作了整洁处理,表明已接受解除事实,据此认定租赁合同已解除。最终,法院一审判决,部分支持李某的请求。双方签订的房屋租赁合同终止,广告公司支付李某水电费共计人民币800元。

笔者提醒:从事房屋租赁的中介机构,一定要熟悉房屋买卖和租赁市场的相关规定,不能将住宅房借给他人用作商业性房屋使用。第二,出租方?承租方及中介都应明确租赁房屋的性质和用途,以免发生不必要的纠纷。

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