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◎ 买二手房须警惕三大借口
买二手房须警惕三大借口
发布人:夏天风律师 | 发布时间:2012-08-08 10:59:25 | 浏览次数:86364
  近期楼市成交放量,出现“小阳春”,房地产纠纷也在增加。房地产纠纷类型往往与房地产市场行情有很大关系。市场形势不好,则下家拒绝购房的纠纷比较多;如果市场形势好,则上家拒绝卖房的纠纷比较多。
  近期楼市成交放量,出现“小阳春”,房地产纠纷也在增加。房地产纠纷类型往往与房地产市场行情有很大关系。市场形势不好,则下家拒绝购房的纠纷比较多;如果市场形势好,则上家拒绝卖房的纠纷比较多。在此结合这些案例提醒购房者,警惕上家毁约三大借口。

  借口一:
  其他共有人不同意出售
  张小姐和父母共同拥有一套房屋,前不久张小姐处将该房屋挂牌,并从中介处收取了李先生的2万元定金。后来,李先生被告知,因为张小姐父母不同意,张小姐不能再卖该房,现在定金已经交给
  中介退还。已经签了定金合同又不卖,李先生认为张小姐违约在先,应双倍返还定金。但张小姐却认为,自己只是产权人之一,其他共有人不同意,自己收取的是无效定金,所以不同意赔偿。
  律师提醒:对于房屋买卖,共有人之一擅自签订房屋买卖合同,而其他共有人拒绝出售的,则房屋买卖合同无效,但是定金协议本身并非房屋买卖合同,它只是担保卖方能够如约签订房屋买卖合同,所以共
  有人之一有权单独收取定金,并且在收取定金后有义务说服其他共有人同意出售房屋,否则收取定金的共有人应当双倍返还定金。当然,中介公司在转付定金时,应该要求所有房屋产权人全部到场签署定金协
  议并签收定金,以避免纠纷。

  借口二:
  定金收取不足,所收定金无效
  王先生在中介处看中一套房子,签署了中介公司提供的一份房地产居间协议,其中约定定金5万元,先付2万元。两天后,王先生接到中介通知,说上家已经签收了2万元定金,让其再付3万元。然而当王
  先生到中介处补交定金时却被告知,上家改变主意,不打算出售该房给他,要退回2万元定金,理由是约定5万元,在补足之前定金不成立,所收定金无效。
  律师提醒:依据法律规定,定金只有在交付后才能成立,双倍返还或者没收的定金罚则才能发生作用。本案中,定金约定为5万元,购房者只交付了2万元,很显然5万元的定金是不成立的,但是已经交付的
  2万元仍然有效,仍可适用定金罚则。也就是说,上家如果拒绝卖房,则应当把2万元定金双倍返还,即定金总额为4万元。本案中介公司在具体操作时,应当取得上家授权;由中介代为收取后续的3万元定金,从而防止上家毁约。

  借口三:
  做低房价违法,所签协议无效
  吴先生购买一套房屋时,为了避税,上下家在中介处签订了两份阴阳合同以求做低房价。.没过几天,上家来电话说,由于做低房价逃税违法,所以他们签订的阴阳合同都是无效的,不同意出售房屋。
  律师提醒:为逃税而做低房价的做法违法,但是并非该类合同就一定无效。为逃税做低房价的合同无效,主要是指价格条款无效。比如原本房价为100万元,双方为逃税约定进交易中心价格为80万元,另外20万元作为补偿,一旦双方发生纠纷,该80万元房价和20万元装修补偿是无效的,双方按100万元的价格继续执行。本案中吴先生完全有权利要求上家按照双方实际买卖价格进行交易,上家拒绝交易就是违约,应当承担违约责任。
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